一、編制背景

　　當前，既有房屋的保有量逐年增加，福田區老舊房屋結構構件、設備設施老化加劇問題突出，房屋建設及使用過程中的違規行為也時有發生，房屋安全管理亟需規范化、制度化、體系化。《深圳市福田區房屋安全管理實施細則》（以下簡稱“《實施細則》”）加強房屋從建成交付、使用維護、隱患治理到拆除“全壽命”周期的安全管理，確保房屋安全，維護公共安全及公共利益，推動建立健全房屋安全管理長效機制。

　　二、編制依據

　　（一）《中華人民共和國民法典》

　　（二）《城市危險房屋管理規定》

　　（三）《深圳市房屋安全管理辦法》

　　（四）《深圳市房屋安全鑒定管理辦法》

　　（五）《深圳市既有房屋結構安全隱患排查辦法》

　　（六）《深圳市既有建筑幕墻安全維護和管理辦法》

　　三、制定《實施細則》的必要性

　　（一）推動轄區內房屋安全管理全面化的需要

　　近年來，隨著我國城市建設的快速發展，既有房屋的保有量逐年增加，住房制度改革后房屋產權呈現多元化趨勢，老舊房屋結構構件、設備設施的老化加劇，受房屋建設及使用過程中的違規行為等諸多因素的影響，既有房屋損壞加劇和房屋倒塌事故時有發生。歷史遺留違法建筑為無正式審批、無正式設計、無資質施工或無竣工驗收建設的房屋，且在建成交付、使用維護、隱患治理等多環節缺少監管，極易產生房屋安全事故，因此具有較大的房屋安全隱患。福田區目前存留部分歷史遺留違法建筑，該部分歷史遺留違法建筑多為村集體自建房，為加強轄區內房屋安全管理，強化制度的全面性和有效性，《實施細則》將歷史遺留違法建筑納入房屋安全管理制度的管轄范圍內。歷史建筑和文物保護單位、風景名勝區、自然保護區、宗教活動場所等范圍內的自建房屋安全管理，以及自建房屋的消防、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、防雷、抗震等專業設施設備的安全管理，依照有關法律、法規的規定執行。

　　（二）建立健全轄區內房屋安全管理長效機制的需要

　　在既有房屋治理專項排查工作中，發現轄區內仍有部分簡易結構、使用年限較久、房屋安全隱患較多的房屋，以及存在居民在被評定為C、D級危舊房屋未經解危的情況下仍正常使用該類房屋的情況，以上問題亟需采取有效措施及時消除危險房屋隱患。此外，在房屋建設、交付、使用、維護、治理到拆除全鏈條中，還存在鑒定情形不清晰、相關部門職責邊界模糊等情況，為解決以上問題，建立本區房屋安全管理長效機制，加強房屋“全壽命”周期的安全管理，確保房屋安全及群眾生命安全，維護公共安全及公共利益，需制定《實施細則》，完善轄區房屋安全管理制度?！秾嵤┘殑t》立足本轄區內的實際情況，以轄區內房屋安全管理現有問題及潛在風險為重點考量對象，突出房屋安全管理工作中職責的銜接性、管理的全面性、治理的有效性?！秾嵤┘殑t》將包括房屋和建筑幕墻的安全使用、巡查、核查、隱患排查、檢查、鑒定、治理、應急處置、應急拆除與搶險救援管理在內的安全管理活動納入管轄范圍，以推動轄區內房屋安全管理長效機制的落地。

　　四、主要內容

　　《實施細則》以《深圳市房屋安全管理辦法》的授權結果為基礎，基于對福田區房屋現狀特點、安全管理需求和現行制度適配性等方面的分析，在職能分工、房屋使用安全管理、隱患排查與巡查、隱患治理等方面提出制度需求。

　　（一）適用范圍

　　《深圳市福田區房屋安全管理實施細則（送審稿）》（以下簡稱“《實施細則》”）的適用范圍是轄區范圍建成并投入使用的房屋安全管理活動，包括房屋和建筑幕墻的安全使用、維護、巡查、核查、隱患排查、檢查、鑒定、治理、應急處置、應急拆除與搶險救援管理。由于我區存在部分歷史遺留違法建筑，為更好地建立本區房屋安全管理長效機制，強化對包括歷史遺留違法建筑在內的所有房屋的安全管理，歷史遺留違法建筑也納入《實施細則》的管理范圍，同時為加強房屋從建成交付、使用維護、隱患治理到拆除“全壽命”周期的安全管理，已建成未使用的建筑也納入《實施細則》的管理范圍?！秾嵤┘殑t》淡化房屋的法律屬性，突出房屋的安全屬性，將違法建筑的安全全面納管，符合我區的現實需要。此外，房屋消防、電梯、燃氣、供水、供電等專業設施設備的使用和安全管理按相關的法律法規規定執行。法律法規對軍隊、文物保護單位、宗教團體等機構所使用的房屋安全管理另有規定的，從其規定。

　　（二）房屋安全管理的職責劃分

　　1.《實施細則》明確了區住房行政主管部門、區各行業主管部門、區相關部門、街道辦事處針對房屋安全管理事項的職責范圍，使房屋安全管理領域內各單位的職責界定清晰。《實施細則》規定區住房行政主管部門對房屋安全管理承擔下列責任：

　　①編制區房屋安全突發事件應急預案；

　　②指導和組織各街道辦事處開展房屋安全和建筑幕墻安全隱患排查工作；

　　③監督管理轄區內的房屋安全檢測鑒定活動；

　　④統籌本轄區內房屋安全信息管理工作，督促、指導各街道辦事處及專業機構按要求錄入、更新房屋安全信息，并負責更新國家房屋安全信息管理平臺數據；

　　⑤聯合有關部門對轄區內房屋實行房屋安全狀況分級管理。

　　2.《實施細則》規定區各行業主管部門對房屋安全管理承擔下列責任：區教育、民政、水務、衛生健康、交通運輸等有關行業主管部門應督促本行業公共建筑的房屋安全責任人定期開展房屋安全檢查，及時采取安全措施消除安全隱患并對危險房屋進行治理，做好暴雨、臺風等惡劣氣候期間本行業公共建筑的房屋安全警戒和應急排險工作。

　　3.《實施細則》規定區其他相關部門對房屋安全管理承擔下列責任：

　　①市規劃和自然資源局福田管理局負責協調不動產登記部門提供房屋用地面積、土地用途、建筑面積、使用功能及期限、權屬等信息并實時更新，指導和協助街道辦事處對轄區內房屋安全責任人進行登記。

　　②區規劃土地監察局按照職責做好歷史遺留違法建筑房屋安全管理工作，指導、協調各街道辦事處對存在嚴重結構安全隱患又不能整改消除的歷史遺留違法建筑，依法予以拆除。

　　③區財政局配合做好房屋安全管理工作，將房屋使用安全監督管理工作經費納入各相關部門預算，由區財政予以保障。

　　④區科技創新、經貿管理、人力資源、機關事務、公安、市場監督管理等相關部門按照各自職責分工配合做好房屋安全管理工作。

　　4.《實施細則》規定街道辦事處對房屋安全管理承擔下列責任：

　　①建立房屋安全檔案，做到“一樓一檔”，并按要求在市、區兩級房屋安全信息管理平臺錄入、更新房屋安全信息，對轄區內已拆除、已完成隱患治理的房屋在一個月內予以信息更新；

　　②建立轄區房屋安全管理機制，組織開展危險房屋巡查工作，對危險房屋安全狀態、治理情況進行跟蹤和監督；

　　③依法處置房屋安全突發事件，落實各項應急保障措施，確保應急工作順利實施；

　　④負責街道轄區內房屋安全相關的舉報或投訴的處置工作，對街道辦事處無法處理的，可上報區主管部門或相關部門進一步處置；

　　⑤負責組織社區網格員及房屋安全管理工作人員逐一核實、更新人口及房屋基礎信息數據。

　　（三）建設單位責任的房屋安全管理責任

　　《實施細則》規定了建設單位的房屋使用安全管理責任，建設單位進行地下設施、管線、樁基、深基坑、爆破及降低地下水位等施工前，應當按規定實地調查周邊房屋的場址、地基基礎、建筑上部主體結構及圍護結構情況，委托房屋安全鑒定機構對工程周邊房屋進行安全影響評估，并結合實際采取風險防范措施。房屋在經竣工驗收合格并交付受讓人使用前，由建設單位承擔房屋毀損、滅失的風險及房屋安全管理責任。房屋交付使用時，建設單位應當按照《深圳市房屋安全管理辦法》第十二條規定提交相關材料，房屋交付使用后，建設單位仍應依法、依約履行房屋質量缺陷的保修和治理義務。

　　（四）房屋安全責任人的房屋安全管理責任

　　《實施細則》規定，房屋交付后，房屋安全責任人應承擔管理責任。在臺風、暴雨、汛期季節前，房屋安全責任人應做好房屋排險解危的各項準備工作，發生房屋險情時，應及時采取排險解危措施并向街道辦事處報告。異產毗鄰房屋的安全責任人應當共同維護房屋安全，不得損害利害關系人的權益。

　　（五）物業服務企業及其他受托管理單位的房屋安全管理責任

　　《實施細則》規定，自行管理的單位和受托管理的物業服務企業或其他單位應當按照有關規定和約定建立房屋使用安全管理檔案，并配合區主管部門、街道辦事處等部門開展的房屋安全隱患排查、巡查、宣傳培訓及隱患整治等工作。

　　此外，《實施細則》規定物業服務企業及其他受托管理單位對房屋安全管理承擔下列責任：根據物業服務合同約定制定受托管理的建筑物共有部分安全巡查工作方案，定期開展安全檢查；對各項檢查中發現的房屋安全隱患（包括窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施的安全狀況等），及時督促房屋安全責任人或按照委托內容自行采取措施及時消除；發現影響房屋安全的行為應及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時向社區或街道辦事處報告，并采取安全防護措施確保公共安全。

　　（六）業主委員會的義務

　　《實施細則》規定了業主委員會對房屋安全管理的義務，業主委員會應當配合區主管部門、街道辦事處、物業服務企業開展房屋安全宣傳、巡查、排查、檢查及隱患整治工作；配合區住房行政主管部門辦理使用物業專項維修資金的手續。

　　（七）房屋修繕、改造和室內裝修過程中應注意的事項

　　《實施細則》規定了房屋安全責任人在房屋修繕、改造和室內裝修過程中的義務。房屋安全責任人實施可能影響房屋結構安全行為的，應當委托原設計單位或其他具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，出具施工圖，并委托具有相應資質等級的施工單位實施。

　　房屋安全責任人實施無需辦理施工許可手續的房屋修繕、改造或者進行室內裝飾裝修等活動的，應當向房屋所屬街道辦事處或其委托的有關單位進行申報登記。前述活動可能影響房屋結構安全的，應在申報時提供相應的設計文件，并簽署涉及房屋結構安全的告知書及承諾書。房屋安全責任人在前述活動施工中如出現危害房屋安全的違法行為，由有關部門依法查處。

　　（八）禁止實施的危害房屋安全的行為

　　《實施細則》明確了四項禁止實施的危害房屋安全的行為，一是擅自拆改或變動房屋主體結構，包括但不限于房屋的承重墻、柱、梁、板、屋架等行為；二是擅自增層或擴建房屋的行為；三是超過設計荷載標準使用房屋，包括但不限于在房屋樓板、陽臺、露臺、屋頂超荷載鋪設材料或者堆放物品，在房屋室內增設超荷載分隔墻體等；四是擅自改變房屋使用功能、用途，危害房屋安全的行為。

　　（九）專項排查情形

　　《實施細則》規定了房屋專項排查的情形：惡劣天氣前后，對危險房屋進行排查；發生自然災害及重大事故后，對受災區域房屋開展全面安全排查；上級各部門交辦或其他應當進行排查的情形。

　　（十）重點巡查對象

　　《實施細則》規定了街道辦事處在房屋安全巡查過程中應貫徹“突出重點、全面覆蓋”的原則，同時應當重點巡查以下房屋：

　　①經房屋安全鑒定機構鑒定為C、D級的危險房屋；

　　②因未經合法設計施工、建設標準低、年久失修等情形導致存在安全隱患的老舊房屋及附屬結構（雨棚、門樓等）；

　　③因暗涵、暗渠、深基坑、隧洞、高邊坡（擋墻）工程等復雜地質條件或地下施工等因素影響結構安全的房屋；

　　④存在房屋結構構件（梁柱墻等）損傷、嚴重腐蝕、裂縫變形、傾斜沉降等情形的房屋；

　　⑤正在實施裝修、改造、加固、修繕的房屋；

　　⑥其他須重點巡查的房屋。

　　（十一）建筑幕墻安全管理的主體責任

　　《實施細則》對建筑幕墻安全維護和管理的主體責任人分為三類，一是建筑幕墻交付前主體責任人為建設單位，建設單位應向受讓人交付經竣工驗收合格的建筑幕墻，并同時提供《建筑幕墻使用維護說明書》在內的相關技術資料。二是建筑幕墻交付使用后，主體責任人為房屋安全責任人。建筑幕墻交付受讓人使用后，其安全維護和管理責任由建設單位轉移至建筑幕墻所屬房屋的房屋安全責任人。該房屋安全責任人應按照規定對建筑幕墻進行安全檢查、安全性鑒定，制定維護和管理處置預案，配合有關部門開展安全隱患排查或信息采集等工作，進行安全隱患治理，承擔安全維護和管理費用等責任。三是在委托的情況下，受托單位應承擔相應的建筑幕墻主體責任，受托單位應按照規定和合同約定履行相應義務。

　　（十二）高度危險房屋管理措施

　　《實施細則》規定，街道辦事處應對前款高度危險房屋。轄區內房屋經鑒定屬于危險房屋且建議“停止使用”或“整體拆除”的房屋安全檢測鑒定報告后24小時內將鑒定報告和《危險房屋停止使用通知書》送達相關房屋安全責任人，要求其立即停止使用危險房屋，限期搬遷和解危，必要時可向其提供臨時安置補助措施。

　　同時，街道辦事處應對前款高度危險房屋采取以下管理措施：

　　①在房屋及其周邊顯著位置，以張貼告示、設置警示標識等方式對房屋安全隱患信息予以公示；

　　②在房屋周邊搭設不低于兩米的安全圍擋，防止無關人員進出；

　　③禁止任何人居住或者使用已經清空的房屋，并可協調水、電、燃氣等部門停止水、電、可燃氣體和液體輸送，防止次生、衍生災害或事件；

　　④安裝視頻監控設備，并將信號源連接到街道辦事處，實時掌握危險房屋的人員進出情況、危險警示標識和安全防護設施狀態等，發現進出、使用危險房屋或者破壞警示標識和安全防護設施的違法行為，及時予以勸阻、處置；

　　⑤就高度危險房屋可能給其周邊房屋、構筑物造成的危害開展評估，必要時對其周邊房屋、構筑物的使用人員進行疏散，并設置防護圍擋設施。

　　（十三）應急處置情形

　　危險房屋發生以下重大險情并危及公共安全的，房屋所屬街道辦事處應立即報區政府啟動應急響應，并組織應急處置和搶險救援：

　　①房屋安全巡查、隱患排查、檢測鑒定等發現房屋出現較大變形或損傷，隨時可能喪失結構穩定和承載能力的；

　　②因擅自拆改結構、撞擊、爆炸、火災、地下施工等導致房屋隨時可能喪失結構穩定和承載能力的；

　　③發生房屋坍塌或者部分坍塌造成人員傷亡、失蹤或被困的；

　　④風暴、地震、雷擊等自然災害給危險房屋進一步造成嚴重損壞，隨時可能倒塌的；

　　⑤即將發生可能超過危險房屋承受能力的特大暴雨、臺風、地震等自然災害。