各街道辦事處、物業服務企業、業主大會及業主委員會：

　　為規范福田區物業專項維修資金管理活動，保障物業管理區域共有物業的正常使用，保護物業專項維修資金共有人的合法權益，結合福田區實際，我局制定了《深圳市福田區物業專項維修資金管理指引》，現予以印發，請認真組織實施。實施中遇到的問題，請向深圳市福田區住房和建設局反映。

　　特此通知

　　附件：深圳市福田區物業專項維修資金管理指引

深圳市福田區住房和建設局

2025年12月31日

附件

深圳市福田區物業專項維修資金管理指引

第一章 總  則

　　第一條【制定依據】為規范物業專項維修資金的管理，保障物業管理區域共有物業的正常使用，根據《中華人民共和國民法典》《深圳經濟特區物業管理條例》《深圳市物業專項維修資金管理規定》等規定，結合福田區實際，制定本指引。

　　第二條【區住房和建設部門職責】區住房和建設部門負責福田區物業專項維修資金追繳、使用等具體監督管理工作，承擔區物業專項維修資金管理機構（以下簡稱區管理機構）相關職責。

　　第三條【街道辦事處職責】街道辦事處負責指導、監督業主大會和業主委員會開展物業專項維修資金繳納和使用相關活動，調解物業專項維修資金有關爭議，并配合住房和建設部門對物業專項維修資金進行監督管理。具體包括：

　?。ㄒ唬┲笇Ф酱贅I主大會或物業服務企業將日常維修金移交市管理機構代為管理或依法決定日常維修金自行管理；對區住房和建設部門開展追繳予以必要的協助，對業主大會自行追繳首期維修金、續籌、催繳維修資金予以協助。

　?。ǘ┲笇А⒈O督業主大會和業主委員會關于物業專項維修資金使用相關活動，組織或應邀參加相關物業管理聯席會議；發現物業專項維修資金使用存在損害業主權益的，可向區管理機構申請暫不予辦理核銷、劃撥手續，或者通知業主共有資金開戶單位暫停使用物業專項維修資金。

　?。ㄈξ匆婪ǔ闪I主大會和選舉產生業主委員會的住宅物業管理區域，依法指定社區居民委員會代行業主委員會職責，組織業主共同決議籌集、管理和使用物業專項維修資金，及時解決住宅區物業管理面臨的可能影響公共安全或者管理秩序等緊急情況或重大事件。

　　各街道辦事處應建立本轄區物業專項維修資金管理工作機制，組織轄區各社區、業主委員會、物業管理區域黨組織、物業服務企業等相關主體，做好轄區維修資金繳交、使用全過程指導監督工作。

第二章 繳交和續籌

　　第四條 【日常維修金繳存】業主大會既未決定將日常維修金移交市管理機構代為管理，又未決定由業主大會自行管理的，應當按月將實際收取的日常維修金移交市管理機構代為管理。業主大會決定依法自行管理的，業主委員會或物業服務企業應當將日常維修金存入業主共有資金賬戶的維修資金子賬戶。

　　物業服務企業在2020年11月1日前代收的日常維修金應當由業主委員會與物業服務企業共同組織清算，物業服務企業應配合開展清算工作?！渡钲谑形飿I專項維修資金管理規定》實施前物業管理區域全體業主未繳納日常維修金的，由該物業管理區域業主大會決定補繳數額。

　　第五條 【日常維修金繳交監督】區住房和建設部門定期梳理日常維修金斷繳項目清單，并通報至各街道辦事處。街道辦事處協助對未及時繳存日常維修金的業主大會或物業服務企業進行書面提醒及約談。對于逾期未將日常收取的物業專項維修資金存入專戶的物業服務企業，由區住房和建設部門依法采取責令整改、行政處罰、不良行為記錄等懲戒措施。

　　業主未繳清物業專項維修資金的，由業主委員會組織清算并進行催繳，或者委托物業服務企業代為催繳。催繳的方式包括但不限于公示《欠繳名冊》、向欠繳業主書面催告、提起民事訴訟等。業主委員會可以將清算結果向區管理機構書面反映并提出意見。

　　第六條 【首期維修金追繳】建設單位未按照規定繳納原房屋公用設施專用基金或者首期歸集的專項維修資金的，由區住房和建設部門予以追繳，業主大會也可以依法追繳。

　　第七條 【維修金續籌】一個物業管理區域的代管物業專項維修資金賬戶余額低于實繳首期維修金百分之三十的，共有物業收益余額應當主要用于補充物業專項維修資金。業主委員會或代履行業主委員會職責的社區居民委員會應擬定物業專項維修資金的續籌方案，經業主大會依法表決通過并取得授權后組織相關業主續籌。

　　一個物業管理區域內分棟的代管物業專項維修資金賬戶余額低于其分棟實繳首期維修金百分之三十的，該分棟業主可以參照前款規定共同決定進行續籌，但不得與業主大會作出的相關決定相抵觸。

第三章 使用管理

第一節 一般規定

　　第八條 【使用類型】物業專項維修資金的使用區分為三種類型：專項使用、日常使用和應急使用。

　　第九條 【實施主體】專項使用應當由業主共同決定實施；日常使用應當經業主大會決定授權業主委員會監督實施，或由依法代履行業主委員會職責的居民委員會監督實施；應急使用由物業服務企業組織實施。

　　第十條 【申請主體】專項維修資金的申請由物業服務企業提出；無物業服務企業的，根據業主大會決定，可以由業主委員會或代履行業主委員會職責的社區居民委員會申請。

　　第十一條【維修方案編制】物業服務企業根據共有物業損壞情況或者業主要求，制定檢測鑒定、維修、更新或改造方案（以下簡稱維修方案）。也可根據業主大會或者相關業主決議情況，由業主委員會或委托施工單位制定維修方案。

　　維修方案應當包括擬維修項目、維修程度、預算費用、分攤范圍和標準、施工單位選定方式、竣工驗收、結算和造價審核要求等內容，對于技術復雜或有特殊要求的維修項目，依照相關法律法規規定，由具有相應資質的單位編制維修技術方案，并出具施工圖。

　　第十二條 【施工單位選取】業主大會可以授權業主委員會或物業服務企業依法選定施工單位。對于選擇通過公開招標方式選取施工單位的維修工程項目，鼓勵委托工程招標代理機構通過專業招標交易平臺進行公開招標，招標全過程應公平、公開、公正；對于采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定法人或者其他組織發出投標邀請書。相關主體要嚴格依照招標投標相關法律法規開展招標投標活動。

　　第十三條 【工程造價審核】業主大會可以通過業主大會會議或者管理規約等形式對專項使用和日常使用的具體劃分標準和適用范圍，以及對項目維修費用超過十萬元或者結合實際情況確定的金額是否提請第三方造價咨詢機構造價審核等事項作出決定。

　　業主大會決定提請第三方造價咨詢機構造價審核的，應在業主大會表決中明確自行委托的造價咨詢機構名稱或選取造價咨詢機構的標準、咨詢委托價格及資金列支渠道。

　　第十四條 【監理單位聘請】鼓勵業主大會聘請第三方監理單位對工程施工過程進行監理。監理單位應根據合同約定負責對維修項目進行全過程工程質量安全監督并做好維修項目造價控制。

　　第十五條 【組織維修】申請單位應按照維修方案組織實施。原則上，首款撥付到賬一個月內，需組織施工單位進場啟動施工，有合理事由無法在時限內啟動施工的需向區管理機構提交情況說明。工程施工過程中物業服務企業與業主委員會應按法律法規規定及施工合同約定維持施工現場的秩序，做好工程質量和安全監督工作，督促施工單位、監理單位等建設主體落實主體責任。申請單位及施工單位應按法律法規的規定，及時在施工現場對施工過程中的相關信息進行公示。

　　第十六條 【竣工驗收】業主委員會、物業服務企業等施工合同委托方應督促施工單位嚴格按照維修方案及合同約定，按時保質保量完成維修工程。業主大會、業主委員會委托專業機構驗收的，由專業機構出具驗收合格文件。

　　第十七條 【及時驗收及申報原則】小型維修項目原則上應于施工合同簽訂后六個月內竣工驗收，中大型維修項目原則上于施工合同簽訂后一年內竣工驗收。申請單位原則上應在竣工驗收后三個月內發起工程竣工結算申請。維修項目原則上應在竣工驗收后一年內辦理尾款申請或一次性撥付。有合理事由無法在時限內竣工驗收、造價審核或申報資金核撥的，需向區管理機構提交情況說明。

　　第十八條【業主決議及公示要求】業主大會決議、信息公示要求根據《深圳經濟特區物業管理條例》《深圳市物業管理電子投票規則》等相關規定執行。

　　維修資金使用情況應依法進行公示，在物業管理區域顯著位置公開張貼并同時在深圳市物業管理信息平臺發布，時間不少于十日。公開張貼的公示情況需拍照留存。

第二節 專項使用

　　第十九條【專項使用范圍】專項使用適用于共有物業大、中修和專項維修、更新、改造等項目。

　　第二十條【表決要求】維修資金使用分攤方式、維修方案、工程預算費用、施工方選定方式等應提交業主大會進行表決。部分共有的，由該部分業主共同表決。

　　第二十一條【專項使用備案】物業服務企業將維修方案中的相關信息及電子申請材料錄入深圳市物業專項維修資金管理系統，并核對分攤信息。

　　物業服務企業持維修方案、業主大會會議決議或者相關業主的書面同意意見、竣工驗收合格文件、維修合同、合法票據和結算資料等材料到物業項目所在街道辦事處的行政服務大廳提交申請撥付資料。

　　街道辦事處對備案材料進行初審，主要審查：申請材料符合清單要求、簽章準確；業主委員會在有效期內或已依法完成居委會代行業委會流程；業主大會決議證明真實有效；業主大會召開及公示程序符合法律法規要求；申請主體（物業服務企業）為該小區在管物業管理單位；工程已完成竣工驗收（尾款申請或一次性申請）。

　　街道辦事處于收件后五個工作日內向區管理機構提交審核意見并移送申請材料。區管理機構對材料進行復審后辦理撥付備案，于收件后十個工作日內向市管理機構申請劃撥。若材料需要補齊補正，由區管理機構在收件后三個工作日內一次性告知申請單位補齊補正。

第三節 日常使用

　　第二十二條 【日常使用范圍】日常使用（備用金）適用于共有物業日常小額維修項目。

　　第二十三條 【備用金設立】業主大會可以決定設立用于共有物業日常小額維修的備用金制度及單次申請額度，并決定業主委員會可以對不超過業主大會決定限額的備用金使用和再次申請進行審核。經業主大會表決同意，在業主委員會換屆過渡期內或未選舉產生業主委員會的物業管理區域，可以由業主大會授權社區居民委員會代行業主委員會關于備用金使用審核和再次申請的職責。

　　業主大會初次授權時未明確備用金設立有效期的，業主委員會換屆后無需重新授權；業主大會初次授權時設立了有效期的，在有效期滿后再次申請備用金需由業主大會重新表決設立事宜。

　　第二十四條【備用金劃撥】業主大會表決通過設立備用金制度、額度與使用等事項。物業服務企業進入深圳市物業專項維修資金管理系統提交備用金備案申請，并打印申請表以及分攤明細表等材料。申請單位持備用金申請材料提交至區管理機構審核備案。若材料齊全，區管理機構于收件后十個工作日內向市管理機構申請劃撥。若材料需要補齊補正，區管理機構在收件后三個工作日內一次性告知申請單位補齊補正。

第四節 應急使用

　　第二十五條 【應急使用范圍】應急使用適用于緊急和必要情形下的應急處置和維修項目。具體情形根據有關法律法規規定執行。應急維修方案的編制應遵循必要性、適當性的原則。

　　第二十六條 【應急處置及報告】發生應急情形，物業服務企業應采取應急處置措施，并在二十四小時內報告業主委員會、轄區街道辦事處。關于供水、排水、供電、供氣等設施設備故障影響正常使用的緊急情況，物業服務企業應同時報告相關專營單位。

　　第二十七條 【應急情形認定】業主委員會（代履行業主委員會職責的社區居民委員會）對物業服務企業報告的緊急情形和維修事項真實性、緊迫性與合法性予以審核確認，并出具書面認定意見。業主委員會無正當理由不對維修事項和緊急情形予以確認或者物業管理區域無業主委員會的，物業管理區域所在地街道辦事處可據實代為確認。

　　應急維修費用十萬元（含）以上的，如相關部門未出具針對維修事項的整改通知書，街道辦事處需對緊急情形和維修事項出具審核意見。

　　街道辦事處審核過程中認為應急情形認定可能存在爭議的，可組織有關部門、業主委員會、物業服務企業、社區黨委、物業管理區域黨組織、業主代表等召開物業管理聯席會議對應急維修范圍、維修事項予以充分討論。

　　第二十八條 【及時維修原則】原則上物業服務企業或業主委員會應在應急情形認定之日起三個月內動工組織維修，超過六個月未動工的，須重新認定緊急情形和維修事項。有合理事由無法在時限內組織維修的，需向區管理機構提交情況說明。

　　第二十九條 【應急使用備案】應急情形經認定后，物業服務企業將維修方案等有關信息錄入深圳市物業專項維修資金管理系統，持申請表、分攤明細、竣工驗收合格文件、合法票據和結算資料等相關材料至區管理機構申請備案。若材料齊全，區管理機構于收件后十個工作日內向市管理機構申請劃撥。若材料需要補齊補正，區管理機構應在收件后三個工作日內一次性告知申請單位補齊補正。

第四章 附  則

　　第三十條 本指引與上級相關法律、法規、規章不一致的，依照上級相關規定執行。

　　第三十一條 本指引自2026年2月1日起施行，有效期為3年，執行過程中的具體問題由區住房和建設部門負責解釋。