福田區商業發展“十一五”規劃 

2006至2010年是我國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃時期，也是福田轄區商業發展的關鍵時期。為了更好地落實區委、區政府提出的建設“大經濟、大文化、大環境、大服務”的發展戰略以及建設“和諧福田、效益福田”的目標和要求，結合實際，制定福田區商業第十一個五年規劃（以下簡稱“十一五”規劃）。

一、商業發展現狀

（一）“十五”期間商貿業有關經濟指標完成情況

“十五”期間，轄區經濟快速發展，較好地完成了國民經濟和社會發展各項指標。2005年全區生產總值完成1027.03億元，比2000年增長104.3％；社會消費品零售總額完成466.24億元，比2000年增長126%。外貿出口總額完成218.43億美元，比2000年增長378.3％。產業結構不斷調整優化，轄區第三產業比重占GDP的比例逐年增長，2005年已達68.22%。

（二）“十五”期間商業發展的主要亮點

1.轄區良好的投資環境吸引了國內外大批優秀商貿企業落戶福田

“十五”期間，我區投資環境的不斷改善，深圳市中心區開發建設的步伐進一步加快，深港建立起更緊密的經貿關系，來深圳觀光旅游者不斷增加，為福田商貿業的發展提供了無限商機。賽格電子、華強電子、天虹、萬佳、銅鑼灣、中港國際珠寶交易中心、順電家電廣場、歲寶、銘可達、福田農批等一大批商貿企業在“十五”期間得到發展壯大。“十五”期間，深圳CBD建設步伐加快，以榮超地產、星河地產、東海地產、大中華國際為主體，國際商會中心、星河國際、特美思廣場、大中華交易廣場、卓越大廈等中心區14棟商務中心大廈相繼投入使用，吸引了如瑞士ABB公司、法國家樂福、英國百安居及采購中心、日本吉之島、美國環球資源、美國時代華納、萬豪國際集團、中國遠洋運輸集團總公司、美國羅賓遜物流公司等大批國內外知名企業、財團、跨國公司和世界500強企業進駐。目前，入駐福田的世界500強企業已達到55家。僅2004年，就有15個國內外大型商業項目相繼落戶福田，成為我區有史以來大型商業項目開辦最多，投資最大的一年。福田已成為商家來深投資的首選地。

2.商業業態豐富，區域商業氛圍濃厚

福田商業已形成了八大商業街區：華強北商業區、深南中路（紅嶺路口——華強路口）沿線商業街、東園路商業街、福民路商業街、福華路商業街、彩田路商業街、梅華路商業街、梅林路商業街。各街區輻射形成的商圈內已初步形成自己的品牌代表門店和專業特色，如鞋類、針織一條街，茶、煙、酒一條街，布藝一條街、運動服裝器材特色街等，經營門類、檔次各有不同，相互補充。目前福田已形成了綜合百貨店、大型品牌連鎖超市、專業店、主題市場、批發市場和專賣店、便利店、折扣店、加盟店、連鎖店等多層次、多業態共存的商業格局，商業氛圍十分濃厚。

3.華強北商業旺區功能升級

華強北商業區經過一期改造，經營環境進一步改善，商業氣氛更濃。據統計，華強北商業區共有商業服務業網點1807個，區內零售、餐飲和批發網點的營業面積超80萬平方米，日均客流量約為50萬人次，周末人流量達70萬人次，年營業額約230億元。華強北商業區已形成了以電子元器件和電子配套產品貿易為龍頭的百貨、家電、服裝、珠寶、餐飲、酒店、倉儲、金融等多行業匯集，業種、業態多樣，功能齊全，為廣大消費者提供豐富商品的繁華靚麗的商業區。

4.涌現一批輻射力很強的專業批發市場

全區共有各類批發市場660個。其中，營業面積超過500平方米以上的大中型專業批發市場有50多個。例如：（1）經營農產品為主的福田農產品批發市場及經營家禽的鴻發家禽批發市場；（2）經營工業原材料、電子元器件為主的賽格電子市場、華強電子世界、都會電子市場、新亞洲電子商城、鐘表配套市場等；（3）經營汽車、舊車及其零配件為主的專業批發市場如聯合華鵬汽車市場、汽車大世界、歐雅舊機動車交易專業市場等；（4）經營建材超市和主題市場的有世紀中心家居廣場、百安居、樂安居建材專業店等；（5）經營珠寶的中港國際珠寶交易中心等；（6）經營書刊的八卦嶺書刊批發市場等。這些專業批發市場物流量大，輻射力強，是福田商業經濟的重要支柱之一。

5.賓館酒店進一步發展，餐飲業自成體系

轄區共有賓館酒店100家，比2000年增加44家，其中五星級酒店3家，四星級2家，三星級19家，二星級16家，暫未評星酒店50多家；旅館、旅社、招待所約150家；客房總數約1.3萬間，床位約2.5萬張，日接待能力達2.5萬人次。接待海內外過夜游客269.42萬人次,年均增長15%。

福田是全市飲食種類較全、飲食文化最豐富的飲食消費大區之一。轄區現已形成了包括福民路皇崗匯食街、八卦嶺八卦一路食街、振興食街、中華風味食街、中心區海鮮城、酒吧文化特色街等多條極具特色的餐飲一條街，酒樓、餐廳超千家。此外還有眾多的麥當勞、肯德基、面點王、意大利比薩、日本料理、韓國燒烤等連鎖店，基本能滿足不同消費層次的需求。

    （三）轄區商業網點的現狀

    全區共有商業和社會服務業網點25361個，商業網點占17319個，其中：零售業網點11821個；批發業網點920個；餐飲業網點4638個。營業總面積達251.47萬平方米。商業網點的規模和大中型網點所占的比例，已名列全市第一位。

1、網點規模和結構

據商業網點普查，全區零售業和餐飲業的總營業面積約為253.5萬平方米（其中，零售總面積為173.2萬平方米）,平均每個網點的營業面積為154.1平方米。全區營業面積在50平方米以下的網點所占的比重最大，達76%，51－100平方米的網點所占的比重為12%，101－200平方米和201－500平方米的網點所占的比重分別為5%和4%。500平方米以上的網點所占的比重為3%。

2、網點業態業種

在全區所有商業和社會服務業網點中，以零售業網點所占的比重最高，達48%，其它社會服務業網點所占的比重為32%，餐飲業和批發業網點所占的比重分別為18%和2%。其中全區共有規模百貨店18家；大型綜合超市19家，其中16家的經營組織方式為連鎖經營；以經營時裝為主的大型主體市場有15家，總營業面積17.18萬平方米；超級市場107家，其中有62家實現連鎖經營；營業面積在500平方米以上的專業店共有61家；營業面積在500平方米以下的零售商業網點數占全區零售商業網點總數的98%，這些小型網點主要是食雜店、專業店、便利店、專賣店和折扣店。

3、網點的空間分布

在福田區的八個街道辦管轄中，福田街道辦和園嶺街道辦所實現的年營業額、擁有的商業從業人員數和營業面積居全區前兩位。另外，區內梅林、蓮花等街道辦商業網點布局較少。

4、網點所在的建筑特征分布

福田商業服務業網點分布于商業裙樓、住宅底商、住宅改造、臨時建筑、臨街鋪面、工廠改造和其他等八種類型。其中，尤以分布在住宅底商的網點數最多，達16271個（包括500平方米以上網點），占全區網點總數的64%。

5、城中村商業網點的分布現狀

分布于轄區城中村的商業服務業網點達11798個，占全區商業服務業網點總數的比重達46.6%。其中，商業網點有8163個，居民服務業網點有3635個；營業面積在500平方米以上的商業服務業網點有159個。

二、商業發展的有利條件與制約因素

（一）有利條件

1、優越的區位優勢

福田區位于深圳經濟特區中部，東接羅湖，西連南山，北靠寶安龍華，南臨香港，是深圳市的行政、文化、信息、國際展覽和會展中心。擁有國內最大的陸路口岸——皇崗口岸，隨著24小時通關的實施，加上香港落馬洲鐵路支線和深圳地鐵工程竣工，福田的客流量將占全市第一位，為商業發展提供了大量消費群體。由于福田獨特的口岸位置，既可以獲得深港澳、珠三角短途客源市場，又可以通過與國內國際旅游機構、財團合作，開辟更為廣闊的旅游空間。

2、資源、環境優勢

全區總面積78.8平方公里，區內高樓大廈林立，錯落有致，既有氣勢恢宏的市民中心、會展中心，又有國際園林花卉博覽會、筆架山公園、蓮花山公園、中心公園和紅樹林鳥類自然保護區等自然景觀；既有全國聞名的華強北商業街，又有眾多的購物中心、大型綜合百貨、專業市場和特色街區，是理想的購物天堂；既有五彩繽紛的深南大道燈光夜景，又有豪華氣派、風格獨特的城市藝術建筑群；還有各類適合不同階層人士需求的酒店、娛樂休閑中心和體育、健身場所。諸多的人文景觀和自然景觀,構造了福田區良好的營商環境。

3、市場基礎優勢

深圳市場經濟發展較快，市場繁榮，經濟發達，商務活動交往頻繁，來深觀光旅游、購物的人越來越多，人流、物流、資金流、信息流的匯聚以及城市居民中較高的消費水平，為福田商業的發展提供了良好的市場基礎。世界著名跨國公司（如沃爾瑪、家樂福、吉之島、百安居等）及全國著名大商業集團紛紛把福田作為進駐的首選地。在充滿商機的福田還培育出賽格電子、華強電子、鐘表配套等一批輻射力強的專業市場。賽格電子市場2005年年交易額已突破百億元。除此之外，歲寶、萬佳、天虹、華潤、銅鑼灣等一批優秀零售百貨企業加速向內地擴張，成為大型跨區域連鎖經營的零售企業，福田市場基礎優勢十分突出。

4、WTO和CEPA對商貿業推動效應的優勢

我國加入WTO和實行CEPA后，商業領域進一步開放，一方面國外和香港的產品、技術和資金直接進入深圳，與深圳經濟融為一體，另一方面企業產品進入國際市場，直接參與國際競爭，有力地推動進出口貿易的發展。也為以外銷為主的福田工業企業開拓國內市場創造了新的巨大商機，工業企業的產品技術優勢和管理優勢形成市場競爭優勢，為開拓國內外市場打下良好基礎。

5、人口因素的優勢

由人口普查數據顯示，福田的人口年齡結構、人口素質和人口受教育程度的優勢都非常明顯，對福田的商業發展和經濟增長都將起到很強的推動作用。

（二）制約因素

1、全區商業網點發展規劃工作滯后，一定程度上影響到全區商業網點的規模、業態結構分布的合理性

由于城市發展快速，城市規劃中對商業網點規劃布局不足、滯后的情況，造成一些片區出現無序發展、大型網點分布過密、業態類同、過度競爭的局面，浪費了有限的網點資源。

2、大型商業網點配套交通設施不足

區內大型商業網點人流量大，普遍存在停車位不足的問題。由于歷史和規劃方面的原因，造成大型網點附近成為交通擁堵地段。另外大部分批發網點的物流組織落后，多以個體運輸為主，車輛停放無序，加劇了交通的擁堵。

3、城中村商業服務功能不健全，管理不到位

城中村人口高度密集，但大型商業網點少，只能依賴小門店來提供各類商業服務,容易滋生無證照經營和不公平競爭。

4、住宅底商較多，商業配套設施較少，影響轄區商業檔次的提升

由于受土地資源等各種因素的影響，獨立商業設施規劃較少，利用商住裙樓較多，兩種不同使用功能設在同一個建筑內，勢必產生一定沖突，特別是大型網點所帶來的環保、交通等問題，必然對居住環境產生干擾；另一方面，住宅底商很難符合大型國際品牌商家的經營要求，因此這種規劃建設格局也不利于福田商業引進外資，不利于福田打造國際化的商業中心。

5、商貿流通領域的違法犯罪活動屢打不絕，一定程度干擾正常的市場經濟秩序

在市場經濟活動中，違法犯罪分子受利益驅動，制售假冒偽劣產品、商品，進行無證經營、商業欺詐、侵犯知識產權及偷稅、漏稅等犯罪活動，嚴重干擾和破壞正常的市場經濟秩序，雖然政府有關行政執法部門不斷加大整治力度，但這些違法犯罪活動仍屢打不絕，市場經濟秩序有待進一步規范。

三、“十一五”商業網點規劃指導思想和發展目標

（一）指導思想

落實科學發展觀，堅持“以人為本、服務社會”的宗旨，圍繞福田建設“大經濟、大文化、大環境、大服務”的發展戰略，充分體現福田區在全市行政、文化、信息、國際展覽和商務中心的功能定位，突出中心城區的商業優勢，大力發展與中心城區相配套的商業。加快社區商業發展，增強便民利民功能，發展綜合消費，促進城區繁榮。以提高福田區商業綜合競爭力和服務水平為中心，致力于優化全區商業網點布局，培育具有較強輻射力的批發網點和營造良好的購物環境，建立并完善與福田區經濟發展和城市建設水平相適應，總量適度、結構合理、特色鮮明、功能完善和競爭有序的商業網點體系。

（二）“十一五”期間商業網點發展目標

1、功能目標：福田區商業功能定位應當服從、服務于全區、全市的總體功能定位和產業布局。具體包括：

（1）充分滿足不同類型、不同消費層次的需求

合理布局商業網點，重點發展商業旺區及社區商業。商業旺區要充分發揮商業網點的聚集效應，能滿足居民的日常消費和特殊消費，而社區商業則應貼近社區，突出為居民提供便利性、日常消費性質的一站式購物的功能。

（2）建成深圳市商業形象的代表

位于福田區的深圳市中心區是深圳未來的行政中心、文化中心及主要商務中心。因此，樹立深圳市良好商業形象，以國際性城市為標準，形成開放度高、輻射面廣的商貿中心，建設與中心區功能相符合的商業體系。

2、商業網點布局目標

（1）零售商業面積與主要業態網點布局目標

到2010年，商業營業總面積達到283萬㎡，比十五時期增63%。人均零售商業面積約2.02 m²（常住人口129萬人），新增110萬㎡。其中百貨店網點總數不超過24個，大型綜合超市和倉儲式網點總數不超過27個。

（2）布局目標

建立層次型商業布局，形成代表城市形象的為市內外、國內外消費者提供一站式消費的中心商業區，通過完善和合理布局為消費者提供日常購物所需的社區商業、便利型服務的商業網點。重點發展深南大道商貿服務帶，形成開放度高、輻射面廣的商業中心軸；開發地下商業空間，開發連通中心區的市民中心、會展中心、崗廈等地鐵站及華強北地鐵站周邊的地下商業空間；制定完善的商業網點配置規范及相應的實施細則，并嚴格執行。

3、商業經濟目標

（1）社會消費品零售總額：2010年，全區社會消費零售總額達到800億元，年均增長11%；商業增加值達到205億元，占地區生產總值的比重達到12.8%；消費者價格指數控制在3%以內。

（2）零售地效約3萬元。

（3）商業服務從業人員達28萬人。

四、福田區商業網點布局規劃

（一）市級商業中心

1、華強北商業區

商業區范圍及規模：華強北商業區東起上步中路，西到華富路；北起紅荔路，南到深南路并向華強南片區延伸，總面積約2.4平方公里。年商品銷售額230億元，日均客流量50-70萬人次，是目前深圳市銷售額最大的中心商業區。

規劃目標：在規劃期內，把華強北商業區升級改造為全國聞名、特色突出、經濟時尚、人氣旺盛的中心商業區。

市場定位：消費群體主要是本地中等收入居民；國內外旅游觀光者；商務人士；產業中游零售商和上端的供貨商以及其他消費者。

功能定位：繼續發展以專業市場為主要形式的電子零部件等電子信息產品的批發交易以及消費類電子產品的零售服務；重點發展以百貨店、專業店、專賣店為主要業態的服裝、化妝品、鞋帽、箱包、家電、黃金珠寶首飾、鐘表等商品的零售服務。

規劃導向：結合華強北商業區二期改造。重點改善街區內營商環境，嚴格控制開發容量，片區改造以功能置換為主。未來的發展模式將由商業街向商業街區轉變，重點改善街區內部環境，包括改善停車條件、解決交通等基礎設施的“瓶頸”以及改善環保、通訊、燃氣、電力、消防、安全、綠化、立面、燈光工程等基礎設施的條件。鼓勵發展連鎖專賣店、專業店、金融服務、中介等以及適當增加文化、娛樂、餐飲、休閑、健身業在商業區中的市場份額，以滿足廣大消費者和廣大游客高品位的文化消費和各類旅游需求。嚴格市場準入，禁止非超市化肉菜市場進入；控制發展攤位式、分租式雜亂并存的專業市場、百貨、大型綜合超市、倉儲式商場、家具專業店。

扶持華強南片區商業的發展：華強南片區東起松嶺路，西至福田路，南臨濱河路，北接深南路，與華強北相鄰，面積約1平方公里。華強南片區作為華強北商業區的延伸，結合華強北二期改造規劃納入城市規劃中，進一步完善各種基礎設施配套建設。結合地鐵華強站出口和地下商城建設，打通華強南北之間人流通道，統一南區和北區標識、標牌，建立公共指標牌引導前往華強南區的人流。重點對財富賓館、新華書店、商業大廈和區體育中心及華新、紅荔兩個住宅小區進行改造，商業業態與華強北電子產品為主的業態形成錯位經營、優勢互補，重點扶持珠寶、眼鏡、運動器材、舊貨交易（二手機市場）、辦公設備及耗材制造業等專業市場。

2、中心區商業中心

范圍與規模：建設中的深圳市中心區商業中心位于深圳市中心區南區，東起彩田路、西至新洲路，北臨深南大道，南接濱河大道。總占地2.33平方公里，商業總面積約50萬平方米。是全市行政中心、金融中心、會展中心、文化產業中心、商業中心、交通樞紐、旅游觀光勝地、高尚住宅區。

市場定位：消費群體包括中心區內居住和就業人口；國內外商務人員；深圳市居民；香港及珠三角地區游客以及外省和外國游客。

功能定位：建設成高檔次，滿足消費者購物、餐飲、娛樂、休閑等多種需求的商業區，以大型購物中心、百貨店、專賣店、餐飲服務等為主要業態，主要經營服裝、家私、化妝品、鞋帽、箱包、家電、黃金珠寶首飾、鐘表等商品的零售服務及與商務、文化活動配套的各式餐飲和酒吧文化。

規劃導向：中心區商業中心與其北區共同構成對本地居民和異地游客具有強烈吸引力的城市景觀。在商業設計中，要與中心區整體環境協調，要注重體現滿足游客消費需求的特色。

適度開發中心區地下商業空間，在沿中心區中軸線的綠色浮島下，連接市民中心、會展中心、崗廈地鐵站等處，建設地下商業城及地下商業街。中心區通道的設計必須考慮地上地下人流的暢通，超前考慮日后可能形成的大規模人流和物流量，建設足夠多的地上、地下停車場。鼓勵發展世界知名品牌的精品百貨店、專賣店、社區型購物中心、娛樂和餐飲類網點。為保證中心區商業中心的整體形象，嚴格準入，禁止肉菜市場、舊貨市場入駐。

    （二）區級商業中心

1、東園路商業區——提升形象，保持區域型商業中心地位

位置：東園路商業區北起深南大道，南至東園路，西臨上步路，東至紅嶺路。包括南園路、東園路、巴丁街等商業街。

市場與功能定位：以福田區園嶺、南園片區及與福田交界的羅湖區中高收入者及其家庭為主要消費群體，并輻射全區。功能應以提供中檔商品與服務為主，集購物、娛樂、餐飲于一體，現代、舒適、休閑是東園路商業區的主要特色。

發展重點：東園路商業整體檔次的提升，以調整小型商業網點的市場結構為主，原則上不再增加大型綜合超市或百貨等大型商業設施，可考慮適當增設大中型專業店。

2、石廈商業小區——鞏固跨社區商業中心地位

位置：石廈商業區位于濱河大道以南，新洲路和彩田路之間的區域。

市場與功能定位：以提供中檔商品與服務為主，主要滿足沙頭、福田片居民的日常消費需求及部分享受性消費需求。既為周邊居民提供日常所需的商品與服務，也有面向白領、政府公務員的精品購物，同時配套娛樂、餐飲業，建成集購物、休閑、餐飲于一體的，老少皆宜的生活街區。

發展重點：引導商業網點合理聚集，使石廈商業區目前略顯松散的網點布局，逐步形成有較強聚合力、更便利消費者消費的商業街。石廈商業區內，可適當增加大中型專業店，鼓勵開設中小型特色零售店，原則上不再增加大型綜合超市或百貨等大型商業設施。

3、下梅林商業小區——擴大規模，提升為跨社區商業中心

位置：梅林西，政府大型住宅區梅林一村及梅林二村位于該片區內。

市場及功能定位：下梅林商業區主要服務的對象是收入穩定的機關、事業單位員工及其家庭。商業區的主要功能為：提供中檔商品與服務，滿足梅林街道辦范圍內部分居民的日常購物與消費需求，同時兼顧居民部分選擇性購物需求。

發展重點：此商業區目前進駐家樂福大型綜合超市，但餐飲及其他小型的零售網點較少，中型的專業店尤其缺乏，只能滿足片區內居民基本的消費需求，從商業規模、深度與影響力來看，目前只屬于社區商業中心。因此，可通過新增商業網點、豐富業種業態等途徑，擴大該區的商業規模，滿足更多的消費需求，發展為跨社區商業中心。下梅林商業區可增設1家大中型超市，1家大中型專業店，鼓勵新設各類小型網點，如專賣店或專業店，便利店，書店及其他社會服務網點，并適當增加餐飲。

4、景田北商業小區——發展成跨社區商業中心

位置：位于香蜜湖街道辦轄區東部。

市場與功能定位：全面提升商業區的商業等級，擴大商圈輻射力，使之由現有的滿足本地居民日常購物為主的社區型商業中心，發展成為滿足周邊居民一站式購物需求的跨社區型商業中心。主體消費群為景田及蓮花北范圍內居民。

發展重點：改變目前商業區大型商業網點發展滯后、布局分散的缺陷，著重發展1-2家新型的大型綜合性商業網點，如：社區型購物中心、大型綜合超市；2家中型專業店或標準超市；提高小型網點密度，增設臨街鋪面，要避免臨街鋪面不規范的商業形象。同時通過引進大型連鎖餐館、酒樓及富有風味的餐飲，如：老字號，有特色，生意好的知名餐飲機構，提升檔次，增加網點數，擴充規模，重塑景田北食街形象。

5、沙頭商業小區——發展成跨社區商業中心

位置：位于深南路以南，新洲路以西的區域內。

市場與功能定位：沙頭商業區在功能上以保障沙頭片區內居民的日常生活，提供必要的服務為主。同時，作為跨社區商業中心，還應起到滿足片區內居民更深層次消費需求的作用。

發展重點：目前沙頭商業區內的商業組織形態較落后，以傳統的、小型單體網點為主，經營檔次偏低，主要滿足大量居住在城中村居民最基本的日常消費需求。在充分考慮城中村居民消費習慣與便利性的前提下，適當保留部分傳統商業，重點引進新型業態，發展現代商業，引發其商業結構的調整，提升沙頭商業區的整體形象。其商業以1家大型綜合性網點（社區型購物中心、大型百貨或綜合超市）為主，配置2家超市或專業店，若干專賣店、便利店、藥店、餐飲及其他服務網點等。

6、農科中心商業小區——新增跨社區商業中心

位置：香蜜湖西。根據《深圳市城市總體規劃》，農科中心和安托山作為未來策略性開發區，未來總人口將達到8萬人。

市場與功能定位：發展成為滿足片區內居民一站式購物需求的，現代、規范的跨社區型商業中心。主體消費群為香蜜湖街道辦轄區內消費者和旅游觀光人士。

發展重點：該區域作為福田區新的開發區，為塑造新型、規范商業中心提供了極好的條件。因此，該區域商業的發展，要根據開發方案，以商住分離為基本原則，制定詳細的商業規劃與設置規范，并嚴格執行。商業組合設置為：1家社區型購物中心；2-3家中型專業店及超市；若干專賣店、便利店等小型便民零售網點及餐飲等服務網點。

（三）社區商業

指商業一定程度集聚，功能上滿足居民日常購物所需。主要配置居民日常生活消費必需的商業和生活服務業，業態上以綜合超市、超級市場、主題市場、專業店為主。滿足居民購物、餐飲、維修、美容美發、洗衣、家庭服務和再生資源回收等基本生活需求。服務對象主要為當地居民。

1、社區型商業

基本商業營業面積0.1-5萬平方米，日均客流量不超過3萬人次，服務人口在0.6至5萬人之間，年營業額不超過4億元人民幣。位于新建社區或小型居住區聚集地、人流集中、交通便利處。配備相應的停車位。除現有的園嶺、白沙嶺、福田南、華富、蓮花、梅林東社區商業區外，規劃期內新增安托山、車公廟兩個社區商業區。社區商業的發展以繁榮社區商業為目標，以市場為導向發展社區商業。對于現已成形的社區商業中心，發展重點是針對商業區內現有的商業街及商業配套設施進行改善。已有的社區商業中心內原則上不宜新建百貨店、大型綜合超市等大型零售商業網點。對于新設的社區商業，則應嚴格按規劃標準配置商業。這兩個社區商業均位于大型居住片區內，商業宜采取集中設置的原則，采取“合理規劃、抓大放小”的措施，合理引導大型商業網點，通過該類大型網點的聚集帶旺社區商業。新建社區商業重點建設大型綜合性超市，并適當引入其他現代專業店、便利店和餐飲店，明確社區商業的日常消費功能。新建社區商業區原則上不設百貨店。

2、鄰里商業單元

總營業面積不超過1000平方米。位于普通住宅樓群或小型社區入口處或居民主要出入途經地，提供日常必須商品和便利服務，以便利店和小型的生活服務網點為主，服務人口不超過0.6萬人。圍繞居民小區發展不擾民的鄰里商業單元。新建居住區的商業配置要以商住分離為基本原則，鼓勵集中設置商業單元，嚴格控制商住合一及非商業建筑臨街鋪面的發展。

3、舊村改造

城中村的改造，要根據各村的地理位置、優勢及特點，發展特色商業、便民商業及休閑商業等。如崗廈村改造成以金融、商貿服務為主，辦公、休閑商業、居住、配套服務為一體的綜合發展區。漁農村的改造要圍繞地鐵口岸建設，全面梳理交通系統，提升地區經濟價值，增加商業、酒店功能，完善口岸商業配套服務。

（四）特色商業街（區）

特色街、專業街是集中經營某類商品和服務的商業街（區）。為消費者提供豐富的商品與服務，從而產生集聚效應。福田發展特色街、專業街，有利于深入拓展市場，增強作為商貿中心的輻射力，并避開其他區的同質化競爭。福田餐飲業現已形成了多條極具特色的餐飲一條街。如福民路皇崗匯食街、八卦嶺八卦一路（食街）、振興食街、中華風味食街、中心區海鮮城、八大仙（幫）食村等。隨著福田區房地產業的快速發展，與之相配套的建材商業網點也非常興旺，如八卦路建材專業街（區），就分布了雅居樂等三四家大型主題市場。此外，還有福華路福慶街的鞋類、針織批發一條街；華強南路與南園路接口處的茶、煙、酒批發一條街。上步南路與南園接口處的布藝一條街等。

“十一五”期間鼓勵發展下列特色街（區）：

——下沙服裝品牌直銷街

——沙尾新世紀工藝品文化廣場

——體育館體育用品街

——華強北假日風情特色街

——香蜜湖歐陸風情街

——裕亨休閑服務街

——梅林社區特色街

五、福田區重要零售業態規劃

重要零售業態主要指大型綜合超市、百貨店、倉儲式商場和大型購物中心。根據《深圳市零售業態分類規范》，這四類業態營業面積均在5000 平方米以上，對經營管理、附屬設施要求較高，對周邊居民生活環境影響較大，其布局合理與否對福田商業起著至關重要的作用。重點業態的規劃力求合理，避免盲目重復建設。對部分區域新增或改建百貨店、大型綜合超市、大型倉儲式商場和大型專業店采取聽證制度，購物中心進行定點設置。

（一）百貨店布局

營業面積在5000平方米以上，以衣、住商品為主的大型零售綜合體，所經營衣、住、食類商品各占10%以上，70%以下，開架銷售方式小于50%。

1、應分布在市級商業中心、區級商業中心、跨社區商業中心和特色商業街區，目標顧客以居民和流動顧客為主。

2、百貨店周邊2.5公里范圍內人口數不低于10萬人。

3、在定位為市級商業中心的區域，百貨店的開設不予限制；在已有購物中心或百貨店的區級商業中心新增百貨店，要實行聽證制度；在社區商業中心內開設百貨店，也要實行聽證制，但已有購物中心、百貨店或大型綜合超市的社區商業中心不再新建百貨店。

4、至2010年，全區百貨店數量控制在24家以內。

5、營造區域商業空間特色。百貨店應由量的擴張轉為質的提升，引導百貨店立足現有優勢，加大硬件改造力度，增強綜合服務功能，進一步組合市場，注重特色經營和錯位經營，在引領消費時尚，創造消費熱點上著力塑造核心競爭能力，以適應多種零售業態并存的新格局。

（二）大型綜合超市布局

營業面積在5000平方米以上，輻射半徑在2.5公里左右，以開架銷售方式為主。

1、大型綜合超市選址應在交通要道旁和市級商業中心、區級商業中心、跨社區商業中心、社區商業中心以及符合城市規劃的大型居住區附近。

2、服務輻射半徑不低于2公里，基本商圈范圍內服務人口不低于8萬人，目標顧客以居民、流動顧客為主。

3、區域：市級商業中心內大型綜合超市的開設不予限制；在已有大型綜合超市的區級商業區內開設大型綜合超市需進行聽證；在社區商業區內開設大型綜合超市需要聽證。

4、2010年，大型綜合超市總數量控制在25家以內。

（三）大型倉儲式市場布局

營業面積在6000平方米以上，所經營商品中自有品牌占相當部分，經營服務輻射半徑在5公里以上，目標顧客以核心家庭、中小零售店、餐飲店、集團購買為主。宜設置于遠離市中心的交通要道。至2010年，大型倉儲式商場控制在2家以內，宜選址于金地工業園、農科中心或梅林西。

（四）購物中心布局

1、在市中心區商業中心發展2-3個經營特色各異、目標市場有別的市區型購物中心。市區型購物中心的設置力求服務全面、高質量、高檔次，營業面積不低于5萬平方米。

2、社區型購物中心設置于區域型商業中心或跨社區商業中心，營業面積不超過5萬平方米，且每個商業中心最多只能開設一家購物中心。社區購物中心的設置以改造為主，新建為輔。充分利用現有商業設施，通過改造提升，建設成社區購物中心；購物中心選址要避免商圈重疊（重疊部分不能高于30%）。

3、2010年，全區共設3-4個市區型購物中心，3個社區購物中心。

（五）農貿市場升級改造

轄區原則上不再新增農貿市場（肉菜市場），重點是對47家農貿市場進行升級改造，2003年以來，全區通過升級改造，至目前已完成了12家農貿市場的“農改超”工作，其中5家改造為超市，7家改造為街市，余下的規劃在2006、2007年分兩批完成。農貿市場改造工作應采取政府引導、市場運作的方式開展。根據每個市場的不同條件，逐步用先進的現代超市經營管理模式改造這些農貿市場，由市場所有者或經營者自主籌資，對農貿市場硬件設施進行改造，實行超市化管理，或直接改造為生鮮超市。政府給予適當的資金扶持和政策引導，為加快農貿市場的升級改造創造良好條件。

（六）地鐵商業

“地鐵經濟”將是深圳商業發展新的增長點。它將進一步豐富深圳的商業形態，有效擴大中心商圈的輻射范圍，推動新型商業空間的開發，增加新的商業機會，為深圳零售業創造新的發展空間。目前已建和在建的與地鐵相連的大型地下商場和地下商業街有：中信城市廣場地鐵地下商場；與地鐵華強站連通的華強電子廣場；與地鐵市民中心站相連的中心城購物中心；購物公園到會展中心地下購物街；崗廈至會展中心地下購物街等。現已開通的深圳地鐵一期工程由1號線東段和4號線南段組成，地鐵站點的商業業態分為站廳內零星商鋪、站廳內中型商場、與站廳相連的地下商業街三種業態。

1、零星商鋪

即時性消費商品、專業服務等。開通的地鐵一期工程的零星商鋪共656．05 平方米，單鋪面積分布在3—15平方米之間。其中429.75 平方米在福田轄區內，分布在10個站點。

主營業態有便利店、報刊亭、西餅屋、干洗店、沖印店、鮮花店、通訊店。輔營業態有飲品店、咖啡餐飲、音像書店、日用化妝品、休閑食品、特色商品、旅游紀念品、美容美發、藥店、眼鏡店、服飾店、房屋中介、旅行社、票務中心、福利彩票等。

2、站廳商場

便利性商品、便利服務業、流行商品等。共5300平方米，其中福田會展中心站1800平方米。

主要業態有精品服飾、日用化妝品、咖啡飲品、中大型便利店、餐飲、數碼產品、特色旅游商品、特色服飾、中介服務業等。

“地鐵經濟”將是深圳商業發展新的增長點。它將進一步豐富深圳的商業形態，有效擴大中心商圈的輻射范圍，推動新型商業空間的開發，增加新的商業機會，為深圳零售業創造新的發展空間。目前已建和在建的與地鐵相連的大型地下商場和地下商業街有：中信城市廣場地鐵地下商場；與地鐵華強站連通的華強電子廣場；與地鐵市民中心站相連的中心城購物中心；購物公園到會展中心地下購物街；崗廈至會展中心地下購物街等。現已開通的深圳地鐵一期工程由1號線東段和4號線南段組成，地鐵站點的商業業態分為站廳內零星商鋪、站廳內中型商場、與站廳相連的地下商業街三種業態。

1、零星商鋪

即時性消費商品、專業服務等。開通的地鐵一期工程的零星商鋪共656．05 平方米，單鋪面積分布在3—15平方米之間。其中429.75 平方米在福田轄區內，分布在10個站點。

主營業態有便利店、報刊亭、西餅屋、干洗店、沖印店、鮮花店、通訊店。輔營業態有飲品店、咖啡餐飲、音像書店、日用化妝品、休閑食品、特色商品、旅游紀念品、美容美發、藥店、眼鏡店、服飾店、房屋中介、旅行社、票務中心、福利彩票等。

2、站廳商場

便利性商品、便利服務業、流行商品等。共5300平方米，其中福田會展中心站1800平方米。

主要業態有精品服飾、日用化妝品、咖啡飲品、中大型便利店、餐飲、數碼產品、特色旅游商品、特色服飾、中介服務業等。

3、地下商場或商業街

流行服飾精品、特色商業、專業服務等。營業面積為3100-24757 平方米。主要以營造規模特色商業為宗旨，分為地下物業層和兩站之間的地下通道，其中購物公園到會展中心間購物街10800 平方米，崗廈至會展中心間購物街24757 平方米，市民中心地下商城3100 平方米。

業態定位：大型品牌特色商家進駐或中高檔時尚主題地下商場，與地面商圈結合，為廣大市民創造福田中心區又一大規模的休閑娛樂購物場所。

六、批發市場規劃

規劃目標：批發市場必須適應現代流通業發展的要求，發展新型的批發市場，建成高效合理的面向城市生活分銷需要的市場體系。

規劃導向：對以口岸和外貿優勢為依托的集散型進口工業品消費市場如服裝紡織品、禮品玩具和家庭用品等應分布于保稅區、口岸附近或特色商業區；對集散型工業品消費市場應集中布局在產業集聚基地、交通暢順的城市快速干道附近；支持依托產業集聚地發展的各類高度專業性的工業生產資料市場；支持文化產業的發展，重點改造沙尾片區成工藝品和文化藝術品專業市場；對發展前景良好的原有各類專業批發市場鼓勵其做大做強。不再設立新的農副產品綜合批發市場和家禽批發市場，對原有的福田農批市場和鴻發家禽批發市場應根據形勢發展的需要，實行現代化管理，不斷改進交易方式，提高市場管理水平，把好準入關，確保食品安全。

七、“十一五”期間重點商業項目

（一）華強北商業區二期改造（含華強南）項目

華強北商業區二期改造（含華強南）項目計劃投資10.3億元，重點解決該區的基礎設施建設配套不足問題。其中華強北商業區改造計劃投入7.3億元，改造內容包括給排水設施、供電設施、燃氣設施、通訊設施、小區內循環道路、小區及街景綠化、沿街立面改造、雕塑小品、交通導圖、標志牌、休閑設施、街景燈光（含路燈）、立體停車場、臨時停車場、拆遷賠償等。華強南改造工程資金計劃3億元，改造內容包括：財富賓館、新華書店、商業大廈、區體育中心及華新、紅荔兩個住宅小區的改造及各種基礎設施配套建設。

（二）中航廣場項目

由深圳和記黃埔中航地產有限公司負責開發之大型綜合商業項目中航廣場位于深圳福田華強北商業圈——深南路與中航路交匯處，即天虹商場及商場北面片區，是深圳最活躍及最具發展潛力的商業區。項目首期投資20億元人民幣，占地1.71萬平方米，總建筑面積達17.96萬平方米，總高度280米，共58層，其中大型主題式商場7層，商場建筑面積5.9萬平方米，7層商場樓面（含地下一層）及3層地下停車庫。地下一層商場設通道直接與地鐵華強路站連接，地下停車庫提供車位約1,000個。該項目于2005年第三季度動工，其中商場預計在2007年第四季度投入試營業，部分寫字樓也將在2007年開始招租，整個項目預計在2008年年底完成。

（三）華強廣場項目

華強廣場項目地處福田繁華的華強北商業區，總投資20億元人民幣，占地2.6萬多平方米，總建筑面積23.9萬平方米，集商業、辦公、酒店、商務公寓為一體，其中商業經營面積約5萬平方米，建成后將與現有4.3萬平方米的華強電子世界專業市場對接，共同構成經營面積達10萬平方米的亞洲最大的電子元器件及電子配套產品專業市場，華強廣場項目計劃于2007年10月全部完工，屆時將容納6000多家電子廠商，日接待中外采購商和消費者可達20萬人次以上。

（四）中信城市廣場地鐵地下商場項目

中信城市廣場地鐵地下商場是中信深圳地產開發的高檔商業項目。該項目總建筑面積近1.8萬平方米，其中，商業面積1.6萬平方米，預計06年建成營業。這是中信城市廣場的三期工程，與2004年相繼開業的二期項目和國際休閑街商業項目，共同形成了一個立體的綜合休閑和購物的商圈。建成后可直接與中信城市廣場地下首層和地鐵科學館站連通，將成為銜接華強北、東門商圈的黃金樞紐。

（五）中心城購物中心

中心城購物中心位于深圳中央商務區的核心地帶，深圳市怡景中心城商業發展有限公司投資6億元興建10萬多平方米的大型購物中心。中心城引進了臺灣太平洋集團作為項目經營管理團隊，建成后的中心城將成為集生態、休閑、旅游、購物、娛樂、飲食、文化等于一體的購物中心，預計2006年建成營業。

（六）星河購物公園項目

星河購物公園位于中心區南區，由深圳市星河房地產有限公司負責開發。星河房地產有限公司是專業從事房地產開發、經營管理的綜合性開發企業。星河購物公園建筑總面積7.84萬平方米，將建成地上三層地下兩層、高24米的大型購物中心。星河購物公園定位為購物、娛樂、休閑、旅游為一體的中高檔商業項目。

（七）晶島國際廣場項目

晶島國際廣場位于濱河大道會展中心北側的深圳市中心區中軸線上，由深圳市融發投資有限公司進行投資開發，總投資為人民幣7億元。引進的國際品牌商品中將有80％是首次進入國內市場。項目計劃2006年6月竣工。建成后的晶島國際廣場共有4層，占地面積4.3萬平方米，總建筑面積11萬多平方米。其業態定位為知名主力店及各類品牌專營店，成為集購物、娛樂、美食、休閑、展示、旅游為一體的深圳高檔次的購物中心。

（八）沃爾瑪亞洲總部項目

沃爾瑪亞洲總部位于僑香路上，總建筑面積達20多萬平方米，擁有2080個停車位，總投資達9億元。首期山姆會員店新址工程于2005年年底完工并可投入使用，其他包括沃爾瑪亞洲總部等全部工程預計 2007年前可全部完成。目前沃爾瑪百貨有限公司已經成為世界上最大的連鎖零售商，排名全球500強首位。

（九）東海購物廣場項目

東海購物廣場坐落于紅荔西路香蜜湖高尚住宅區中心位置，由深圳東海房地產發展有限公司投資4.5億元開發建設，營業面積4萬平方米，是香蜜湖最具規模、品質最高的區域級綜合購物中心之一。它是以國際知名百貨、多功能數碼影院、異國特色風情食街、外文書店為核心，集百貨、餐飲、休閑、娛樂等功能于一體的區級現代化綜合購物中心。

（十）新世紀工藝品文化廣場項目

該項目位于深圳市福田區沙尾片區，利用舊廠房改造，轉變使用功能。改造后總經營場地面積8萬平方米，總投資1.18億元人民幣，建成一個以工藝品和文化藝術品為主要對象的集交易、展示、文化、休閑、旅游和物流為一體的綜合性工藝品文化中心。新世紀工藝品文化廣場將建成深圳和珠江三角洲的“藝術之都”，項目全部完成后，將形成一個交易額80-100億元的工藝品和文化藝術品專業市場和聚集中心，每年可為國家帶來超過5億元的財稅收入，創造就業崗位1.8萬個。改造工程預計2006年下半年完成并投入使用。

（十一）沙頭汽車專業市場項目

福田區現有香梅路香蜜湖汽車大世界、深圳深港汽車城等十五家汽車專業市場，隨著經濟的發展，人民生活進一步提高，汽車市場有較大發展空間。由于現有的汽車專業市場經營場所大多是臨時性的，因此“十一五”期間規劃在沙頭片區建一10萬平方米以上的永久性汽車專業市場，使其成為各種品牌汽車的集聚地。

（十二）崗廈商務服務項目

崗廈村舊村改造總用地面積9.39公頃，改造后使崗廈片區融入中心區，形成以金融、商務辦公為主，休閑商業、居住、配套服務為一體的綜合發展區。

（十三）漁農村改造項目

通過徹底拆除改造占地4.38公頃的舊村為契機，圍繞地鐵口岸建設，全面梳理交通系統，提升地區經濟價值，增加商業、酒店功能，完善口岸配套服務，塑造城市門戶形象。

八、實現商業發展“十一五”規劃的主要措施

（一）創造良好的投資環境，吸引更多商家到福田投資

能否吸引國內外商家到福田投資關鍵是要有一個良好的投資環境。硬環境方面，政府應重點加強交通、能源、環保、通訊、消防、安全等公共基礎設施建設，特別是解決交通擁堵、停車位不足和環境的瓶頸制約問題；軟環境方面，政府應從政策、資金、人才、信息、服務等各方面加大對商貿業的扶持力度，加大對商貿業的投入，建議每年從財政安排一定比例的資金作為商業發展資金。同時鼓勵多渠道、多形式的投資，引導社會資金參與建設或改造商業設施。繼續加大社會治安綜合治理力度，整頓和規范市場經濟秩序，加強文明建設，建設和諧社會，以優良的投資環境，吸引更多商家到福田投資。

（二）把商業網點規劃納入城市總體規劃

商業網點規劃與城市總體規劃是局部與全局的關系，商業網點規劃必須服從和服務于城市總體規劃的要求。而商業網點在保障城市生活功能、促進城市建設發展方面又起著基礎的作用，城市整體規劃也需要通過商業網點規劃等其他規劃得以實現。兩者之間的這種關系決定了商業網點規劃應當納入到城市總體規劃中。目前，福田區已經擁有較完善的城區規劃體系，但是對于商業網點的分布只是在全區總體規劃框架下，規定了一個大致的比例。這在城市規劃已經成形的情況下，顯然不適應有序發展的需要。因此應爭取將商業網點規劃作為專業規劃納入城區規劃的內容中，使商業網點規劃能夠指導全區的商業網點的長期發展。

（三）實行大型項目建設的儲備制度

土地作為重要的生產要素，在經濟發展中的作用越來越突出，福田土地資源匱乏，因此，構建大型商業項目建設的儲備制度很有必要，它有利于充分發揮政府對商業發展的宏觀調控作用，有利于搞好城市土地開發與整理工作，優化土地資源配置。對于列入規劃的重點商業網點，要保證大型項目的建設用地，對其他項目用地實行一定時期的預留、保留制度。原則上，商業項目土地的使用必須依據規劃的指導。由于形勢發生變化，原定的土地使用功能發生了較大變化，需要按有關規劃，通過合法程序進行土地使用功能的調整，也必須保證經調整后的規劃順利實施。政府應依照法定程序，運用市場機制（比如土地使用權的拍賣制度等），按照土地利用總體規劃和城市規劃，對通過收回、收購和征用等方式取得的土地進行前期開發，并予以儲存。

（四）積極開發各種新型網點空間，增強福田商業的活力和魅力

福田區的商業網點，從總量上講已經達到相當規模。要進一步提升福田商業的活力和魅力，更重要的是增強商業網點的多樣性。在這方面，除了業種業態的不斷豐富，還需要網點空間形式的不斷創新。未來福田網點空間創新的重點：一是地下空間及地下空間與地面結合的商業空間形式。從國際經驗看，地鐵的建設和運營，將帶動地下空間的開發。深圳地鐵一號線在福田區設站點較多，出入口也多，并且經過的路段都是商業繁華地區，地下地面結合條件好，從各方面情況看，華強北、中心區地下開發的條件已經比較成熟；二是各類購物中心的建設，深圳氣候炎熱，居民生活水平較高，適合各類購物中心的開發。

（五）統一規劃的大型商業項目的建設，應設定開發商準入的資質標準

福田土地資源緊缺，而商業區或大型購物中心等商業設施占地面積和資金投入較大。故新建商業區或大型購物中心等商業設施，必須納入政府的統一規劃、統籌安排，并經過充分的論證，不能僅靠開發商單方面決策。此外，由于開發商素質良莠不齊，而開發商的能力與水平對項目成功與否至關重要。因此，商業區及大型購物中心對開發商的準入要有嚴格的標準，對其資質進行認證，達到標準的才能獲得開發權。

（六）大型商業網點的開設實行聽證制度

為確保大型商業網點規劃布局的合理性、科學性，避免過度競爭，使福田區商業結構符合全區發展的總體要求，對大型網點的開設應實行聽證制度。聽證委員會由政府、專家、民眾、行業、企業等方面人士組成。項目在申請工商注冊登記、核發企業法人執照或營業執照前，由聽證委員會組織聽證會，廣泛聽取計劃、經貿、規劃、國土、交通、工商、衛生、環保等部門和行業組織、專家、社區組織及消費者代表等的意見，對項目進行咨詢評議，以保證開設大型網點的科學性和合理性。經審議同意后，再提交有關部門審批。納入規劃的新建商業網點，要按期建成并投入使用，不得隨意變更地址、規模、用途。對一些區位優勢明顯的商業地段，新建大型商業網點，可采取招標方式確定投資、經營者，引導和調控全區大型商業網點的建設和發展。

（七）加大宣傳力度，推動招商引資工作

為了吸引更多商戶到福田落戶，必須充分利用各種渠道、各種形式、各種方法加大對福田的宣傳力度，使國內外了解福田。除了利用互聯網和各種傳媒開展宣傳外，政府或行業協會等應通過走出去或請進來等形式，積極組織各種商務活動，如組團參加國內外各種展銷、展覽、經貿洽談和招商引資會，舉辦購物節、旅游節，邀請國內外知名商家到福田觀光考察，開辟專家學者經濟論壇，舉辦福田投資環境推介會及福田的成就展等，廣泛宣傳福田的經濟、文化、旅游、優惠政策和投資環境，提高福田的知名度，進一步推動招商引資工作。